Protegiendo a propietarios de tasaciones discriminatorias de viviendas

La propiedad de vivienda es uno de los mejores caminos para construir riqueza intergeneracional, especialmente para comunidades que históricamente no han contado con acceso justo al mercado habitacional. Para que prosperen familias de todas las razas y niveles de ingresos, y puedan alcanzar exitosamente el sueño americano de tener una vivienda, las tasaciones deben ser hechas con exactitud y sin prejuicios.

En la CFPB, administramos y hacemos cumplir las leyes federales de protección financiera del consumidor, como la “Equal Credit Opportunity Act”, ECOA, o Ley de Igualdad de Oportunidad de Crédito, la cual es una ley icónica de derechos civiles que protege a los individuos contra la discriminación en el acceso y uso del crédito. Esta protección cubre todos los aspectos de una transacción crediticia con un prestamista hipotecario, incluyendo el importante paso tomado por estos prestamistas de apoyarse en tasaciones de vivienda para aprobar el otorgamiento de un préstamo.

El Departamento de Justicia (DOJ, por sus siglas en inglés), ejerce tanto la ECOA, como la “Fair Housing Act”, FHA, o Ley de Equidad de Vivienda, la cual protege a los individuos de muchas formas de discriminación habitacional, incluyendo valuaciones residenciales discriminatorias hechas por tasadores, y el uso de estas por prestamistas hipotecarios.

Para asegurarnos de que las tasaciones usadas para tomar decisiones crediticias sean objetivas y no discriminatorias, hemos introducido junto al DOJ una Declaración de Interés (en inglés), en la Corte de Distrito de los Estados Unidos, del Distrito de Maryland.

Jurisprudencia Connolly & Mott v. Lanham et al.

En mayo del año 2021, una pareja Afroamericana, habitantes de la ciudad de Baltimore, buscó un refinanciamiento de su vivienda para aprovechar tasas de interés históricamente bajas. El prestamista al que hicieron su solicitud, LoanDepot, aprobó la solicitud de la pareja, condicionándola a una tasación hecha por un tercero independiente, la compañía 20/20 Valuations, propiedad de Shane Lanham.

La pareja declara, que cuando el señor Lanham visitó la vivienda para hacer su tasación, tanto ellos, como sus hijos, todos Afroamericanos, estaban presentes, y que fotos y otras decoraciones, dejaban en claro que una familia Afroamericana vivía en ella. Pocos días después, la familia recibió una llamada de LoanDepot negándoles la solicitud puesto que la vivienda había sido tasada sólo en $472,000.

Algunos meses más tarde, la familia solicitó un nuevo préstamo a otro prestamista hipotecario. Esta vez, explicaron, habían tomado la difícil decisión de “whitewash” o “emblanquecer” su hogar, removiendo sus fotografías y reemplazándolas con otras tomadas prestadas de amigos y colegas Blancos, sustituyendo piezas de arte con imágenes de archivos públicos que mostraban personas Blancas, y pidiéndole a un colega Blanco que estuviese presente durante la tasación. Unos días más tarde, la familia supo que su vivienda había sido tasada en $750,000. Aunque pudieron refinanciar su préstamo basados en dicha tasación, lo hicieron a tasas de interés más altas que cuando lo solicitaron anteriormente.

La familia demandó a LoanDepot, a 20/20 Valuations, y al señor Lanham bajo lo establecido en la ECOA, la FHA, y otras leyes federales y estatales de derechos civiles. LoanDepot continúa peleando el caso, argumentando que no puede ser hecha responsable de tomar una decisión de crédito basada en una tasación discriminatoria, puesto que la discriminación fue cometida por un tercero tasador.

La Declaración de Interés introducida por nosotros junto al DOJ explica que, por el contrario, los prestamistas hipotecarios pueden ser hechos responsables de apoyarse en tasaciones discriminatorias, según lo establecido en la FHA y la ECOA. La ley determina claramente que los prestamistas hipotecarios no pueden considerar raza, sexo, o cualquier otro criterio prohibido, al evaluar la capacidad de pago de un solicitante. Esto significa que los prestatarios no pueden apoyarse en una tasación si sabían, o deberían haber sabido, que la misma era discriminatoria. Un resultado contrario, debilitaría directamente el propósito de ambas la FHA y la ECOA de proteger el acceso a vivienda y crédito contra la discriminación. La Declaración de Interés también clarifica que existen bases comunes para reclamos hechos bajo ambas leyes.

Lea la Declaración de Interés conjunta (en inglés).

Lea el comunicado de prensa (en inglés) del DOJ sobre la Declaración de Interés.

El compromiso nuestro y del DOJ de asegurar que las tasaciones sean justas y exactas

En la CFPB y el DOJ estamos comprometidos en asegurarnos que el acceso al crédito para individuos y comunidades sea justo, equitativo y no discriminatorio.

Ambas agencias son miembros del “Interagency Task Force on Property Appraisal and Valuation Equity”, PAVE, o Grupo de Tarea Inter Agencial para la Equidad en la Tasación y Valuación de Propiedades, el cual fue creado por el presidente Biden para evaluar las causas, extensión y consecuencias de las tasaciones sesgadas, y para establecer una serie de recomendaciones transformativas que arranquen de raíz los prejuicios raciales y étnicos de las valuaciones de vivienda. PAVE emitió un plan de acción (en inglés) en marzo del 2022 y las agencias miembros están actualmente trabajando en implementar los compromisos establecidos en el mismo.

En enero del 2023, fuimos anfitriones de la primera audiencia pública del Subcomité de Tasaciones, ASC por sus siglas en inglés (en inglés), el cual supervisa la regulación de las tasaciones hechas para bienes raíces en transacciones relacionadas con el gobierno federal. La audiencia, la cual presentó un panel de testigos expertos, se enfocó en la extensión e impacto del sesgo en las tasaciones. Basándose en el testimonio de testigos y en comentarios hechos por el público, recibidos luego de la audiencia, el ASC efectuará audiencias adicionales para continuar haciendo su trabajo y enfrentar el sesgo en las tasaciones.

Adicionalmente, en febrero del 2023, nosotros desde la CFPB, el DOJ y otros líderes dentro del gobierno federal, enviamos una carta conjunta a la “Appraisal Foundation”, TAF (en inglés), o Fundación de la Tasación, la institución privada, no gubernamental que establece los estándares para las tasaciones, expresando nuestras preocupaciones acerca del contenido de su borrador de Normas Éticas. La carta urge a la TAF a revisar la normativa para que incluya una declaración detallada acerca de la prohibición federal sobre la discriminación. Después de recibir la carta, la TAF anunció que publicaría un borrador revisado en los meses venideros.

Y más recientemente, dado el crecimiento del papel que juegan los algoritmos y la inteligencia artificial en el sector financiero, en la CFPB y otras agencias federales están desarrollando normativa para minimizar los riesgos del sesgo en los algoritmos utilizados para estimar los valores de las viviendas.

Tanto nosotros en la CFPB, como el DOJ, estamos comprometidos a combatir la discriminación en las tasaciones. Si cree que un prestamista le ha discriminado, incluyendo el uso de tasaciones inapropiadas, puede enviarnos una queja. También puede reportar al DOJ la discriminación habitacional que involucre tasaciones discriminatorias, llamando al 1-833-591-0291 (espere instrucciones para marcar 2 para hablar en español), escribiendo al email fairhousing@usdoj.gov, o enviando su reporte online .

Zixta Q. Martinez es subdirectora de la CFPB.

Jon Seward es el subdirector jefe de la Sección de Ejercicio de ley de la División de Derechos Civiles del DOJ.

Seth Fortman es el Consejero Jurídico de la CFPB.